올 지정 뉴타운 지구 3곳에는 3만7,800여 가구, 내년 지정 뉴타운 지구 4곳에는 2만7,000여 가구의 주택이 각각 건설될 전망이다.
현재 경기지역에는 고양 원당 능곡 일산지구, 부천 소사 고강 원미지구 등 11개시 18곳(면적 2,287만㎡)이 뉴타운 지구로 지정돼 재개발 사업이 추진되고 있으며 이 곳에는 모두 29만5,800여 가구의 주택이 들어설 예정이다.
뉴타운 지구는 사업지구 내 전체 주택의 50% 이상이 노후 건축물(통상 건축 후 20년 경과 건물)일 경우 도지사가 지정할 수 있으며, 지구지정 이후 재정비촉진계획 수립, 주민들의 조합설립 등의 절차를 거쳐 통상 지구지정 5,6년 뒤 주택 입주가 이뤄진다.
국토해양부는 19일 '국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안'을 발표하면서 수도권에 15 곳의 뉴타운 지구를 추가 지정해 주택을 공급할 계획이라고 밝혔다.
이렇게 발표가 났으니....뉴타운이 되면 뭐가 좋은지 확인해 보자.
뉴타운 지역에 들어있는 15년 된 아파트라면 재개발될 가능성이 높으며 추가적인 것은 좀더 확인은 해봐야 한다.(구청) 아파트든 주택이든 이익은 똑으며 일단 토지와 건물에 대하여 보상을 받고 입주권을 받게 될 것이라고 한다.
공람공고일 3개월 전부터 계속 거주한 세입자에 한해서 임대주택이나 주거대책비 중 하나가 주어집니다. 지금 들어오는 세입자는 전혀 혜택을 받지 못합니다. 이주비는 세입자가 아니라 입주권 소유자들에게 뉴타운 공사중 잠시 살 집을 마련하라고 조합에서 빌려주는 돈을 말합니다.
1. 재개발이 되면 토지나 건물을 보상받을수 있다는데 듣기로는 시세보다 조금 덜 보상받는다고 사람들이 그러더라고요. 그래서 보상전에 그냥 시세로 파는게 더 이익인지 궁금하고요
> 더 받을수 있을지 덜받을지는 모르겠습니다. 다만, 사업시행인가 이후 실시하는 감정평가에는 미래가치를 후하게 쳐주진 않는다는 건데요. 재개발구역의 주택을 사려는 사람들은 조합원의 지위를 확보하기 위해서 상당부분 더 높은 금액을 주고 매입하는건 사실입니다. 이런부분을 따져보면 시세보다 감정평가가 낮게 나올수 있죠. 하지만 반드시 그런건 아니구요. 오히려 시세보다 높은 감정평가가 나오는 주택이나 상가도 있습니다.
2. 만약 팔지않고 보상 또는 입주권을 받는다면, 저희집의 보상액이 얼마 되지 않아 입주권을 받는다면 많은 액수를 대출받아야 될거 같거든요. 그래도 대출받아 입주권을 받는게 나은지 ?
> 그건 조합원의 지위와 매매금액이 다른곳에서 새로 매입하게 될 주택의 가치와 서로 비교해보면 될듯 한데요. 우선 매매금액이 타지역의 주택을 구입할만한 금액인지 알아보시고, 신축아파트 일반분양금액과 비교를 해보세요. 무슨말이냐면, 일반분양금액-조합원분양금액 = 분양받아 매매할경우 발생하는 차익 VS 타구역 주택매입손익비용을 비교해 보시면 판단하실수 있을겁니다. 시공사도 선정했고 곧 재개발이 된다면 시기적으로 사업시행인가 바로 전일 가능성이 높은데 사업시행인가의 고시가 있은날을 기준으로 감정평가를 시행할 수 있으니 감정평가금액도 곧 나온다는 이야기가 되겠죠. 그와 동시에 조합원분양금도 책정될 것이구요. 누가 판단해 주기보다는 본인 스스로 판단하셔서 후회없는 결정이 되시길 바랍니다.
3. 만약 입주권을 받는다면 언제 받게 되는지? 입주하게될 집에 대해서 부족한 잔금을 다 치른후 받는지, 일단
입주권을 받고 나중에 추가로 돈을 지불하는지?
> 입주권이라는것은 없습니다. 분양을 받는것이죠.... 뭐 같은 개념이기는 하지만 재개발에서 입주권이라는 용어는 세입자를 위한 임대아파트를 입주할 수 있는 권리라는 뜻이니까 구분하시기 바랍니다. 분양과 입주에 대한 절차는 이렇습니다. 우선 사업시행인가 이후에 분양신청을 합니다. 그리고 관리처분총회를 거쳐 관리처분인가를 받아야만 이주가 시작되구요. 이주가 끝나면 철거와 시공이 약 2~3년가 이루어집니다. 이기간에 분양을 받은 조합원은 계약금 및 중도금등을 납부합니다. 그리고 공사가 완료되어 입주할때는 잔금까지 완납하여야 해당 주택의 열쇠를 주는것이 관례입니다. 사업장마다 약간의 차이는 있지만 대부분이 분양금을 완납한 조합원에게 입주를 허락하고 있습니다.
4. 입주권을 받으면 아무때나 매매가 가능한지? 언제 매매하는게 가장 이익인지?
> 매매시점은 판단하기가 좀 어렵네요. 지금까지 일반적으로 재개발 기본계획의 내용에 포함되어 있고 추진위원회가 설립되어 있다면 그 시기에 예전 매매가격의 2~3배정도가 급상승 합니다. 3.3㎡(평)당 700 정도였던 주택이 추진위원회가 설립되는 과정에서 평당 2,000~2,500 정도까지 상승되니까요. 질문자님의 주택도 대충 평당 2,500만에서 더 높거나 비슷하거나 할거라 예상됩니다. 분양신청을 해서 추첨을 받고 그 분양권을 매매하는 시기는 언제든지 가능합니다. 다만 새로 매입하는 사람은 다시 매매가 어렵죠. 그리고 관리처분인가가 나면 매매가가 급상승하는 구역도 있습니다. 언제 매매해야 가장 큰 이익을 누리는지에 대해서는 본인께서 판단하시는게 좋을듯 싶습니다. 저같으면 시공사가 제법 브랜드가치가 있다면 우선 분양을 받고 차후 프리미엄 붙여서 매매하는게 제일 좋은 방법이 아닌가 싶네요.
지식인에 올라온 문의내용
첫째, 왜 뉴타운구역지정후 매매를 했는것 같은데 그건 괜찮고??, 왜 세입자에게 전입신고를 하지 말라고 하는지 ,어떤 법률적으로 걸리는지?
>> 뉴타운이 지정되면 무분별한 매매등으로 가격 상승을 차단하기위해서 실거주 실수요자가 아니면 매매자체를 차단해 놓은것입니다.이는 도정법의 규정입니다.
둘째, 만약에 걸리게 되면 벌금이 누구누구에게 얼마가 부과가 되는지.
>> 뉴타운 지정이 되면 명의인인 실거주를 하여야하는데 이를 위반하면 이행강제금이 부과됩니다. 과태료로서 매년 실가의 5%~10%를 , 이행시까지 물립니다. 실거주가 아닌것이 확인된다면 , 이를 허위로 신고한 명의인과 해당 자에게도 벌금이 부과될수있으나 이때는 귀하가 절대로 이곳에 살지않았다고 해야할것입니다.
셋째 안 걸리게 하기 위해서 모든 공과금을 지로로 했는데 무통장입금이라든지 할때도 실소유자 이름으로 들어가도 되는지. 전화는 지금 살고 있는 주소에 제 이름으로 했고 전기랑 수도는 주인 이름으로 나와요.
>> 해당지자체에서 실사를 나올수도 있으나 그리 심하게 조사하지는 않습니다.
넷째. 부동산에서 실주인과 계약서는 작성을 했는데, 나중에 뜯길까봐 돈을 건네 받았다는 공증을 해놓으려다 설마 가난한 사람들 얼마 안되는 돈을 뜯길소냐하고, 하지만 만약에 걸리게 되면 그돈을 안 줄까봐 걱정이고, 월세보증금 안주면 안 나가면 되지 , 뜯기진 않겠지 이런 생각입니다. 계약서하고 영수증만 있으면 뜯기진 않겠지요?
>> 실제 임대차 계약서가 있으므로 하자는 없습니다.
다섯째 동사무소에서 조사 나왔을때 주인이름만 대면 그냥 넘어갈런지, 잘 나오지는 않는것 같은데,
>> 이름과 도장을 요구할수도 있고 신분증을 요구할시는
잠시 지방 파견근무갔다는 식으로 둘러 대면 됩니다.
여섯째, 살지않으면서 전입이 되어있는 시집에는 걸렸을 경우 어떤 불이익이 돌아가는지.이제 40대 중반에 얼마 안되는 돈, 그래도 그것마저 없으면, 여기 아니면 살데가 없어요.두 아들 데리고 거리고 나 앉게 될까봐 밤잠을 못자고 걱정입니다. 한 집안 살린다 생각하고 성의 있는 답변좀 부탁해요.
>> 시집이 친척명의의 주택이라면 문제는 없습니다.
주거대책비
주거대책비는 가구원수에 따라 3개월분을 보상받지요 대략구해보면
(6인기준근로자가구월평균가계지출비 - 2인기준근로자가구월평균계지출비) / 4
해서 나온 비용에 가구원수를 곱하고 또 3(개월)을 곱하면 되지요.....3인가구 기준으로 봤을때 대략 170만원정도???
정말 중요한건....
최우선 확인하셔야 할 것은 구역지정고시일이 언제냐 하는 점입니다!!!
이날을 기준으로 3개월을 따지며 그래야 임대아파트 딱지(입주권)을 세입자에게 준다고 합니다.
